Евгений Коноплев: В отдельных проектах застройщиков доля ипотечных сделок может доходить до 100%

Портал «Займи Срочно» побеседовал с ведущим экспертом МИЭЛЬ Евгением Коноплевым о влиянии пандемии на рынок недвижимости. Также мы узнали, как часто россияне покупают жилье в ипотеку, что будет с ценами на квартиры, какую доходность приносят квадраты, если сдавать их в аренду.

Изменилось ли как-то поведение покупателей жилой недвижимости после карантина? Может появились дополнительные условия и требования к объектам, ценам?

И начало периода карантинных мер, и то, как все продолжается в настоящий момент, научило покупателей, что мы живем и действуем в условиях неопределенности той или иной степени. Поэтому покупатели стали подходить с большей ответственностью к решению квартирного вопроса, четко формулировать свои ожидания, принимать то, что реальность, чаще всего, не соответствует на 100% их ожиданиям и быстрее определяться с выбором. Предпочтения в такой ситуации еще чаще отдаются объектам, профессионально подготовленным к быстрой сделке. Идеальный объект – прямая продажа, документы собраны и подготовлены к сделке, в квартире никто не прописан  – сегодня стал еще более востребованным. А если ситуация сложнее (например,  альтернативная сделка)  – то предпочтение будет отдано квартирам, которые представляет риелтор, способный реализовать сложную сделку в кратчайшие сроки.

Как сказываются на продажах квартир падение реальных доходов населения, ослабление рубля, угроза новой самоизоляции?

Сейчас на рынке происходит реализация отложенного спроса, накопленного за время  карантинных мер. Даже ожидание непростых времен впереди подстегивает людей «закрыть» свой жилищный вопрос. Поэтому рынок сейчас довольно живой. Вопрос лишь в том, насколько хватит этого оживления – до конца сентября или до конца года.

Как часто граждане предпочитают покупать жилье на первичном или вторичном рынках с привлечением заемных средств? Менялась ли эта доля в последние годы?

Тренд роста доли ипотечных сделок наметился много лет назад. Несколько лет назад эта доля перешагнула планку 50% (каждая вторая сделка – ипотечная), а в конце прошлого года с привлечением банковского кредита покупались уже две из трех квартир.

Сейчас, когда ипотека доступна как, пожалуй, никогда ранее, доля сделок с привлечением ипотечных кредитов  продолжает расти. В отдельных проектах  застройщиков (где по той или иной схеме предоставляется субсидированная льготная ставка) доля ипотечных сделок может доходить и до 100%. На вторичном рынке объем ипотечных сделок тоже продолжает рост.

Сегодня покупка жилья стало доступной благодаря ипотеке с господдержкой, в рамках которой ставка по кредиту составляет 6,5%. Как думаете, ставки еще будут падать или же не стоит ждать чудес и брать ипотеку, пока дают?

У риелторов есть правило: «Решать жилищный вопрос надо тогда, когда он возникает». Откладывать покупку в ожидании снижения ипотечных ставок – решение крайне сомнительное, так как рынок недвижимости вас ждать не будет (хорошие варианты быстро находят своего покупателя, цены в целом могут не только падать, но и расти). А по реакции даже самых уважаемых банковских аналитиков на действия ЦБ РФ относительно ключевой ставки (за которой движутся и ипотечные ставки) понятно, что предсказать эти действия не может никто. Понятно одно, что потенциала для драматического снижения ключевой ставки уже нет, а вот потенциал для ее роста есть всегда. Поэтому с каждым шагом вниз, а их в последнее время было немало, вероятность того, что ипотека подешевеет еще больше, продолжает снижаться, а вероятность, что ставки снова начнут расти – повышается.

Часто ли приходится сталкиваться с ситуацией, когда по ипотечному кредиту есть предварительное одобрение, но в последний момент банк отказывает в выдаче? Какие существуют наиболее распространенные причины отказов в выдаче ипотеки?

Такие ситуации встречаются. Распространенной объективной причиной может быть ухудшение кредитной истории заемщика, когда между предварительным одобрением и итоговым скорингом (перед выдачей кредита), информация от других кредиторов по просрочкам платежей уходит в бюро кредитных историй. Поэтому крайне важно не ухудшать свой рейтинг как заемщика такими очевидными ошибками, как просрочки по кредитам.

Такая причина лежит на поверхности. Но есть и множество других, о которых можно только догадываться, так как банки никогда не будут раскрывать принципы своего скоринга – до какой глубины и по каким критериям  банковские аналитики погружаются в изучение заемщика на стадии предварительного одобрения и на стадии финального скоринга. Поэтому лучше, если с момента предварительного одобрения до выдачи кредита в вашей деловой и финансовой  истории не будет никаких драматических  изменений.

На ваш взгляд, в каких городах России сегодня выгодно покупать жилье для сдачи в аренду, если принимать во внимание размер вложенных средств и потенциальную доходность?

Мне не встречались аналитические исследования, отвечающие на такой вопрос. Могу лишь ответить, что в Москве ставка доходности рентного бизнеса уже много лет колеблется в диапазоне 4-5%. То есть, если купить однокомнатную квартиру за 6 млн руб. и сдавать ее за 30 тыс.руб. в месяц, то за вычетом всех издержек, доходность такого бизнеса составит 5%, а если сдать ее получится за 25 тыс.руб (что более реально), доходность (после вычета всех издержек) составит около 4%. Это соизмеримо с доходностью банковского депозита, но деньги при этом вложены в недвижимость, что россиянами традиционно воспринимается как более надежное вложение.

На форумах граждане жалуются, что раньше можно было выгодно купить квартиру в новостройке на этапе котлована. Сейчас же часто цены даже на начальном этапе строительства остаются высокими, практически, как на готовое жилье. Почему так?

Тема «входа на котловане» и до перехода на эскроу-счета постепенно сходила на нет. Эта тема была популярна в эпоху неопределенности – «достроит – не достроит». Переход на эскроу-счета в прошлом году стал последней каплей, поменяв экономическую модель процесса возведения новостройки и его финансирования, практически сравняв «котлованные» и итоговые расценки для проектов от надежных застройщиков.

И последний вопрос. Как считаете, цены на жилую недвижимость в крупных городах после реализации отложенного спроса будут расти или падать? В каких пределах?

Ни один эксперт в текущей обстановке не даст однозначного ответа на этот вопрос. При этом риэлторам всегда свойственно просчитывать негативные прогнозы и присваивать им большую вероятность. Поэтому коллективным консенсусом является ожидание разворота рынка в сторону ценовой коррекции (обычно происходящий на фоне стагнации)