Ирина Доброхотова: Мы видим на первичном рынке прямую зависимость покупательской активности от уровня ставок

Ирина Доброхотова: Мы видим на первичном рынке прямую зависимость покупательской активности от уровня ставок

Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова рассказала порталу «Займи Срочно» о том, как падение ипотечных ставок отражается на продажах жилья, сколько граждан предпочитают приобретать новостройки в кредит и почему процесс покупки жилья на первичном рынке стал безопасным.

Средняя ставка по ипотечным кредитам, судя по последним данным ЦБ РФ, продолжает снижаться, находясь ниже отметки в 10%. Процесс этот продолжается уже достаточно длительное время. Вам не приходилось считать, как на продажах жилья отражается снижение ипотечных ставок на один процентный пункт?

Если проанализировать динамику средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам и количество регистрируемых ДДУ (по Москве), то мы увидим прямую зависимость покупательской активности на первичном рынке от уровня ставок. В 2015 году, когда ставки резко выросли, особенно в первой половине года, - это сразу сказалось и на итоговых показателях продаж новостроек, они сократились почти на 20%. Когда ставки пошли вниз – активизировались покупатели жилья: за первое полугодие текущего года было заключено 45 тыс. ДДУ, это всего лишь на 16% меньше, чем за весь предыдущий год. Так что, вероятно, по итогам 2018 года нас ждет новый рекорд по числу зарегистрированных ДДУ.

Год 2014 2015 2016 2017 2018 (1 полугодие)

Ставка

12,5%

13,4%

12,6%

9,95%

9,48%

Кол-во ДДУ по Москве

24 029

19 700

35 621

54 207

45 000 (6 мес.)

Кол-во ипотечных сделок по Москве

43 200

33 080

43 876

54 402

37 900 (6 мес.)

На каком уровне сегодня находится доля граждан, которые предпочитают покупать новостройки с привлечением банковских средств?

Сейчас в Москве доля ипотечных заемщиков составляет около 50% в среднем по новостройкам с апартаментами и квартирами. В 2017 году доля ипотечных покупателей была на уровне 43%, еще годом ранее – в 2016-м – порядка 34%. Очевидно, что снижение ипотечных ставок привлекло больше граждан на рынок первичного жилья. К концу года доля ипотеки в общем количестве договоров в Москве может достичь 60%.

По данным ОКБ, в первом полугодии этого года российские банки одобрили 77% всех заявок на ипотечные кредиты. Для сравнения, аналогичный период прошлого года отметился лишь 55% одобренных заявок. Чем, на ваш взгляд, обусловлен такой скачок? Банкиры снизили планку или качество покупателей жилья подросло?

Это может быть связано и со снижением ипотечных ставок, и с появлением кредитных продуктов с низким первоначальным взносом. Более низкая ставка в целом снижает кредитную нагрузку на заемщика, соответственно, если, например, раньше доход не позволял оформить ипотеку, то с новой ставкой ежемесячный взнос для ряда заемщиков мог стать уже вполне посильным – очевидно, это и обусловило рост числа одобренных заявителей.

Не получится ли так, что сегодня ипотеку берут практически все желающие, а завтра они не справятся с долгами и на рынке начнется массовая распродажа залоговой недвижимости?

Все-таки говорить о том, что ипотеку сейчас получить легче, чем сходить в супермаркет, пока преждевременно. Если 77% заявок на кредиты было одобрено, то 23% – это отказы. Это достаточно большой процент. Банки довольно придирчивы к таким критериям, как уровень занятости потенциального заемщика (предпочитают наемных специалистов, высоки риски отказа в выдаче ипотеки у фрилансеров, владельцев бизнеса, ИП), оценивают возможные риски – насколько востребован специалист на рынке труда, не связана ли его работа с риском для жизни и т.д. Сейчас уровень просроченной задолженности граждан по кредитам в среднем по стране находится на уровне 1,3% – это укладывается в норму и не несет негативных последствий для банковской системы.

Чтобы не допустить повторения ипотечного кризиса, который произошел в США десять лет тому назад, регулятор ужесточил требования к ипотеке с низким первоначальным взносом. На ваш взгляд, какую часть собственных средств должен вносить заемщик в случае приобретения жилья? Где находится оптимальная планка?

Для оформления классической ипотеки достаточно внести 20% от стоимости приобретаемого объекта. Интересный факт: люди стараются сами увеличить первоначальный взнос.  По итогам полугодия, заемщики (покупатели новостроек в нашей компании) в основном оформляли ипотеку с взносом 30-40%. Это позволяет сделать более комфортным ежемесячный платеж или сократить срок кредитования, кроме того, с большим первоначальным взносом велик шанс получить ипотеку под минимальный процент.

В последнее время в закон о долевом строительстве было внесено много правок. Расскажите, пожалуйста, о 2-3 важных изменениях, которые сделают покупку новостроек гражданами максимально безопасной?

Самые заметные перемены, которые ждут рынок жилого строительства, - это полный отказ от использования продаж по привычной схеме ДДУ к 1 июля 2019 года, переход на эскроу-счета и проектное финансирование. Помимо этого, уже сейчас действует новая редакция закона, согласно которой в строительстве могут участвовать только юрлица с минимум 3-летним опытом работы в данной сфере, с наличием собственных средств в размере не менее 10% от стоимости реализации всего проекта, кредитование строительства может осуществляться только целевым образом через специальный счет в уполномоченном банке.

Как в целом сегодня обстоит ситуация на рынке жилой недвижимости? Остались ли еще граждане, которые осуществляют покупки с инвестиционной целью или сегодня это уже невыгодно?

Пока еще рынок новостроек предоставляет возможность неплохо заработать инвесторам. Знаковые проекты (у метро, парка или реки, с хорошей динамикой стройки и пользующиеся спросом у покупателей) могут принести инвестору 12-15% годовых в массовом сегменте и около 20% - в бизнес-классе. В зависимости от проекта, иногда – больше: в нашей практике продаж есть проект с уникальным местоположением, в котором цены со старта реализации (октябрь 2016) к текущему моменту выросли с минимального значения 197 тыс. руб. за 1 кв. м – до 371,6 тыс. руб. Сейчас этот объект готовится к вводу в эксплуатацию.

Эксперты постепенно готовятся к новому глобальному кризису. Какие слабые места вы видите на рынке недвижимости, которые могут не выдержать новых финансовых потрясений?

Пока неизвестно, какие игроки рынка смогут приспособиться к изменениям законодательства – в финансовом плане компании ждет рост издержек, что влечет за собой рост себестоимости 1 кв. м, при этом далеко не все смогут позволить себе поднять цены в проектах, опасаясь конкуренции. Рынок может столкнуться с дальнейшим усилением позиций крупнейших компаний. Устоят те, кто, с одной стороны, обладает ресурсами и будет способен быстро перестроить экономику в своих проектах, а также те, кто имеет серьезный вес на локальных рынках и пользуется доверием покупателей. 

Понравилось?

3


Читайте также: